If  visitors  from  abroad  think  Britain  is  in  a  sorry  state,  it  may  have  something  to  do  with  the  fact  that  the  first  place  most  of  them  go  is London’s  West  End.  Over  the  years  pockets  of  the  most  famous  area  of  this  great  city  have  been  allowed  to  decay.  The  fact  that  similar  metamorphoses  have  occurred  elsewhere  —  in  the  Times  Square,  Broadway  district  of  New  York,  for  example  —  makes  it  no  less  distressing.

The  biggest  disaster  is,  of  course,  Piccadilly  Circus,  around  which  confusion  and  argument  have  revolved  for  16  years  since  proposals  for  its  redevelopment  were  first  submitted.  The  latest  controversy  concerns  Trust  Houses  Forte’s  plans  for  the  Criterion  block  on  the  south  side  of  the  circus,  which  were  recently  approved  by  Westminster  council’s  planning  committee  and  are  due  to  go  before  the  full  council  soon.  The  scheme  would  retain  much  of  the  present  facade,  together  with  the  entrance  and  auditorium  of  the  Criterion  theatre  itself.  Its  opponents  include  the  minority  Labour  group  on  the  council,  a  large  section  of  the  theatrical  world,  and,  inevitably,  the  Save  Piccadilly  Campaign.

If  Piccadilly  Circus  is  the  worst  it  is  by  no  means  the  only  example.  Parts  of  Shaftesbury  Avenue  and  Charing  Cross  Road  are  in  the  sort  of  condition  that,  in  Birmingham  or Manchester,  would  qualify  them  for  wholesale  slum  clearance.

The  National  Gallery  is  currently  giving  space  to  a  contentious  exhibition  of  redevelopment  plans  for  the  south  east  corner  of  Tra­falgar  Square  on  either  side  of  Northumberland  Avenue.  The  owners,  Land  Securities  and  the  United  Kingdom  Temperance  and  General  Provident  Institution,  want  to  replace  the  present  Victorian  buildings,  with  new  offices.  Although  the  proposed  replacements  are

not,  on  the  evidence  of  the  drawings,  immediately  objectionable,  it  has  been  argued  that  they  are  unnecessary  and  will  merely  substitute  expensive  offices  for  relatively  cheap  ones.  Objectors  see  a  danger  that,  once  the  present  buildings  are  demolished,  the  site  will  remain  a  “hole  in  the  ground”  for  possibly  several  years,  when  there  are  already  more  than  enough  empty  sites  all  over  central London.’  On  the  other  hand,  if  the  plans  are  delayed  another  Piccadilly  Circus  situation  may  develop;  the  buildings  already  grimy  and  badly  in  need  of  paint,  may  simply  be  allowed  to  decay  from  lack  of  attention.

The  fact  is  that  parts  of  the  West  End  are  suffering  from  an  acute  case  a  large  part  of  responsibility.  But  there  are  other  culprits.  Conservationists  show  “a  negative  tendency  to  oppose  any  sort  of  redevelopment,  when  it  is,  obvious  that  no  city  can  live  forever  on  its  past.  As  for  the  developers  themselves:  the  principal  reason  why  some  of  the  shabbier  West  End  buildings  are  in  their  present  state  is  that  their  owners  hope,  by  running  them  down,  to  press  local  authorities  into  permitting  profitable  redevelopment.

(The  Times,  October,  1974)